Beschreibungen

Spenerstraße 4 und 5: Zwischen Leerstand, wechselnden Eigentümern und neuen Bauarbeiten

Berlin-Moabit, September 2026. Seit Jahren steht die Entwicklung der Häuser Spenerstraße 4 und 5 im Zeichen von Eigentümerwechseln, erheblichem Leerstand, wechselnder Nutzung von Wohnungen und wiederholten Bauplanungen. Bereits 2018 wurde über die Situation öffentlich berichtet. 2023 wurde die Entwicklung erneut dokumentiert. Nun haben im September 2026 erneut umfangreiche Arbeiten am Bestandsgebäude begonnen.

Die beiden Häuser verfügen zusammen über 56 Wohneinheiten. Nach aktuellem Kenntnisstand werden davon inzwischen nur noch neun Wohnungen dauerhaft von langjährigen Mietparteien bewohnt. Die übrigen 47 Wohnungen stehen teilweise leer oder werden kurzfristig an wechselnde Tages- und Wochengäste überlassen. Diese Entwicklung hat insbesondere seit etwa 2019 zugenommen und war bereits Gegenstand früherer behördlicher und politischer Vorgänge.

Mehrfach wechselnde Eigentümergesellschaften
Auch auf Seiten der Eigentümergesellschaft hat sich der Name des Unternehmens im Laufe der vergangenen Jahre mehrfach verändert.

Auf die Fortis Spener 4 und 5 GmbH mit Sitz in Zossen folgte die DKW Projekt Bestand Spenerstraße 4,5 B GmbH, ebenfalls mit Sitz in Zossen. Danach wurde das Unternehmen als Primus Projekt Bestand Spenerstraße 4,5 B GmbH mit Sitz in Schönefeld geführt.

Aktuell ist für das Objekt die Ventus Projekt Bestand Spenerstraße 4,5 B GmbH, Oranienburger Straße 3, 10117 Berlin, eingetragen.

Damit wurde die Eigentümergesellschaft beziehungsweise deren Firmenbezeichnung innerhalb eines Zeitraums von rund zehn Jahren mehrfach verändert. Besonders auffällig ist dabei der frühere Sitz mehrerer Gesellschaften in Zossen. Über Zossen wurde in der Vergangenheit öffentlich im Zusammenhang mit sogenannten Briefkastenfirmen und schwer erreichbaren Gesellschaften berichtet.

Auch im Zusammenhang mit der Spenerstraße kam es zu Problemen bei der Erreichbarkeit der damaligen Eigentümergesellschaft. Ein an die seinerzeit in Zossen eingetragene Eigentümergesellschaft gerichtetes Schreiben führte später zu dem Hinweis, dass dort niemand erreichbar sei und sich Mieter künftig an die Hausverwaltung wenden sollten. Zuvor war von der damaligen Eigentümergesellschaft selbst darauf hingewiesen worden, dass eine Kontaktaufnahme mit ihr möglich sei.

Baupläne reichen bis 2017 zurück
Parallel zu den Veränderungen bei Eigentümer und Nutzung wurden für die Spenerstraße 4 wiederholt umfangreiche Bauvorhaben genehmigt.

Bereits 2017 wurde unter dem Aktenzeichen 130-2016-6670-Stadt(11)2401 ein „Neubau eines Wohnensembles mit drei Neubauten, Tiefgarage und Bestandsbebauung“ genehmigt.

Mehrere Jahre später folgte eine weitere Genehmigung. Unter dem Aktenzeichen 1130-2022-2506-Stadt(11)2404 wurde 2023 erneut ein Wohnensemble mit drei Neubauten, einem Neubau als Lückenschließung und einer Tiefgarage genehmigt.

Auch 2026 wurden für die Spenerstraße 4 erneut zwei unterschiedliche Bauvorhaben genehmigt.

Unter dem Aktenzeichen 1130-2026-2293-Stadt(11)2404 wurde die „Errichtung eines Wohnensembles mit drei Neubauten und Tiefgarage“ genehmigt. Der Vorgang ging am 3. Juni 2026 ein, die Bearbeitung begann am 4. Juni 2026, der Abschlussbescheid datiert vom 22. Juni 2026.

Daneben liegt für das Bestandsgebäude eine weitere Genehmigung vor. Unter dem Aktenzeichen 1130-2025-4886-Stadt(11)2 404 wurde der „Neubau von Balkonen am Bestandsgebäude“ genehmigt. Dieser Vorgang ging am 17. November 2025 ein; der Abschlussbescheid wurde am 16. Januar 2026 erteilt.

Damit bestehen für die Spenerstraße 4 im Jahr 2026 zwei unterschiedliche genehmigte Vorhaben: einerseits erneut ein umfangreiches Wohnensemble mit drei Neubauten und Tiefgarage, andererseits bauliche Veränderungen am bestehenden Gebäude.

Umgesetzt wurde bisher keines.

Leerstand statt dauerhafter Wohnnutzung
Während die Bauplanungen immer wieder fortgeschrieben wurden, veränderte sich die tatsächliche Nutzung des Gebäudekomplexes.

Nach den aktuellen Beobachtungen werden heute nur noch 9 der 56 Wohnungen dauerhaft von langjährigen Mietparteien bewohnt. Ein großer Teil der übrigen Wohnungen ist entweder leer oder wird nur vorübergehend genutzt.

Insbesondere die Unterbringung wechselnder Arbeitskräfte ist dabei auffällig. In den Wohnungen befinden sich nach Beobachtungen von Bewohnern teilweise mehrere Schlafplätze, Matratzen und Etagenbetten. Gleichzeitig werden regelmäßig neue Matratzen in das Gebäude gebracht und alte wieder herausgetragen. Teilweise landen ausrangierte Matratzen im Hof oder unter Fenstern.

Besonders deutlich zeigt sich der Leerstand derzeit im rechten Gebäudebereich der Spenerstraße 4, dem sogenannten Strang 8. Dieser Bereich steht nach den vorliegenden Beobachtungen seit mehr als einem Jahr weitgehend leer.

Parallelen zu einem früheren Fall der Fortis Group
Eine ähnliche Entwicklung wurde bereits beim Berliner Mieterverein im Zusammenhang mit einem anderen Objekt der Fortis Group beschrieben.

In einem Bericht über die Friedbergstraße 28 wurde dokumentiert, dass nach einem Eigentümerwechsel frei gewordene Wohnungen nicht mehr regulär vermietet, sondern über einen Zwischenmieter an Monteure vergeben wurden. Bewohner berichteten dort von Etagenbetten und Matratzen sowie von Wohnungen mit teilweise bis zu zehn Schlafplätzen. Zunächst seien Arbeiter aus Balkanländern untergebracht worden, später vor allem Arbeiter aus Polen.

Der Fall zeigt, dass eine solche Form der Wohnungsnutzung bei Immobilien aus dem Umfeld der Fortis Group bereits an anderer Stelle öffentlich thematisiert und behördlich verfolgt wurde.

Die Situation in der Spenerstraße ist damit nicht automatisch identisch. Die Parallelen – Eigentümerwechsel, frei werdende Wohnungen, anschließend wechselnde Arbeitskräfte, Mehrfachbelegung und Matratzenlagerung – sind jedoch auffällig.

Neue Bauarbeiten seit dem 4. September 2026
Nach Jahren der Bauplanung und des Leerstands ist die Entwicklung nun in eine neue Phase eingetreten.

Am 4. September 2026 wurde an der Spenerstraße 4 ein Gerüst aufgestellt. Bereits am folgenden Tag, Samstag, dem 5. September, begannen auf der rechten Seite des Gebäudes im Bereich des Strangs 8 umfangreiche Arbeiten.

Nach Beobachtungen vor Ort wurden unter anderem Fußböden, Decken und weitere Bauteile entfernt.

Eine vorherige Ankündigung dieser konkreten Arbeiten gegenüber den Mietern erfolgte nicht.

Damit stellt sich insbesondere die Frage, auf welcher rechtlichen Grundlage die derzeitigen Eingriffe in das Bestandsgebäude erfolgen. Bislang sind für die Spenerstraße 4 unter anderem Genehmigungen für das geplante Wohnensemble sowie für den Neubau von Balkonen am Bestandsgebäude bekannt. Welche Genehmigungen oder Anzeigen den jetzt begonnenen Arbeiten zugrunde liegen, ist dagegen Gegenstand einer aktuellen Anfrage an das Bezirksamt.

Auch der bauliche Zustand ist Gegenstand einer Prüfung
Neben der Nutzung und dem Leerstand wurde der bauliche Zustand der Häuser bereits im Mai 2026 gegenüber dem Bezirksamt thematisiert.

Am 30. Mai 2026 wurde eine bau- und wohnungsaufsichtliche Prüfung der Spenerstraße 4 und 5 angeregt. Gemeldet wurden unter anderem bauliche Veränderungen, mögliche statische und brandschutzrechtliche Risiken, beschädigte Fenster, Wasserschäden sowie Sicherheits- und Instandhaltungsmängel. Außerdem wurde auf einen fortschreitenden Sanierungs- und Instandhaltungsstau hingewiesen.

Eine angekündigte Vor-Ort-Prüfung wurde anschließend abgesagt.

Offen ist deshalb weiterhin, welche der gemeldeten Punkte inzwischen tatsächlich überprüft wurden, welche Feststellungen dabei getroffen wurden und welche Maßnahmen daraus folgen. Ebenfalls stellt sich die Frage, ob der langjährige Instandhaltungsstau bei zukünftigen baulichen Entscheidungen berücksichtigt werden muss.

Drei Fragenkomplexe liegen dem Bezirksamt vor
Die aktuellen Vorgänge haben deshalb zu einer Reihe konkreter Fragen an die Bezirksverordnetenversammlung beziehungsweise das Bezirksamt geführt.

Im Mittelpunkt steht zunächst der Baubeginn im September 2026: Welche Genehmigungen oder Anzeigen liegen für die derzeitigen Arbeiten vor? Wird geprüft, ob Umfang und Art der Eingriffe – insbesondere im Bereich des Strangs 8 – baurechtlich gedeckt sind?

Ein zweiter Fragenkomplex betrifft die 56 Wohneinheiten und deren tatsächliche Nutzung. Nach dem aktuellen Kenntnisstand stehen 47 Wohnungen teilweise leer oder werden kurzfristig an wechselnde Tages- und Wochengäste überlassen. Gefragt wird deshalb nach dem aktuellen Kenntnisstand des Bezirksamts, laufenden Verfahren, noch offenen Maßnahmen und dem vorgesehenen Abschluss der seit Jahren bestehenden Prüfungen.

Der dritte Komplex betrifft den baulichen Zustand der Gebäude. Hier geht es um die bereits im Mai beantragte bau- und wohnungsaufsichtliche Prüfung, die abgesagte Vor-Ort-Besichtigung und die Frage, welche der gemeldeten Mängel inzwischen untersucht und welche Maßnahmen vorgesehen wurden.

Die Antworten auf diese Fragen könnten entscheidend dafür sein, wie die derzeitige Entwicklung der Spenerstraße 4 und 5 rechtlich und tatsächlich einzuordnen ist.

Die Geschichte der Häuser reicht damit von den ersten umfangreichen Bauplanungen im Jahr 2017 über erneute Genehmigungen 2023 und 2026 bis zu den aktuellen Arbeiten im September 2026. Gleichzeitig besteht weiterhin ein erheblicher Leerstand beziehungsweise eine stark veränderte Nutzung eines großen Teils der Wohnungen.

Was sich hinter den aktuellen Eingriffen im Bestandsgebäude konkret verbirgt, welche Genehmigungen dafür vorliegen und wie mit dem langjährigen Leerstand, der veränderten Wohnnutzung und dem baulichen Zustand der Häuser umgegangen wird, ist bislang nicht abschließend geklärt.


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Ort: Spenerstr. 4-5, 10557 Berlin
Link:
https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/bau-und-wohnungsaufsicht/

https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/anfragen-antraege-und-beschluesse-1340201.php

https://moabit.crowdmap.com/mobile/reports/view/662?c=1000&p=6

https://moabit.crowdmap.com/mobile/reports/view/674?c=1000&p=6

https://www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/panorama/spenerstrasse-4-5-fensterlose-wohnung-nach-lueckenschluss-041909a.htm?utm_source=chatgpt.com

https://bmgev.de/mieterecho/artikel/bezirksamt-auf-seite-der-investoren

https://bmgev.de/mieterecho/artikel/preig-ag-auf-einkaufstour

https://bmgev.de/mieterecho/artikel/editorial-me439

https://www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/mm0624/zwangsgelder-gegen-fortis-wegen-zweckentfremdung-munteres-treiben-mit-wechselnden-akteuren-062409a.htm?hilite=fortis

https://www.spiegel.de/wirtschaft/demonstration-gegen-mietenwahnsinn-zehntausende-teilnehmer-in-berlin-a-1261641.html

https://www.northdata.de/Primus+Projekt+Bestand+Spenerstr.+4,5+B+GmbH,+Sch%C3%B6nefeld/Amtsgericht+Cottbus+HRB+13910